貴人鳥“六折”市價轉(zhuǎn)讓房產(chǎn) 實控人親戚接盤

10月29日，貴人鳥發(fā)布了一則向董事長親戚轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的公告。公司全資子公司貴人鳥（廈門）有限公司將其持有的廈門市湖里區(qū)泗水道629號101單元、102單元以及103單元房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給貴人鳥（泉州）投資管理有限公司（以下簡稱貴人鳥投資），交易價為1317.75萬元，單價1萬元/平方米。值得一提的是，貴人鳥投資的實際控制人為林清輝、丁翠圓夫婦，林清輝現(xiàn)擔(dān)任貴人鳥董事兼副總經(jīng)理，其兄長正是貴人鳥的實際控制人林天福。

記者注意到，這三處房產(chǎn)位于廈門湖里區(qū)翔安商務(wù)大廈裙樓一樓，翔安商務(wù)大廈其他樓層的平均價已達到約1.7萬元/平方米，1萬元的交易價格僅占周邊可參考房產(chǎn)售價的六折左右。為何上市公司愿意做這樣一筆買賣？

轉(zhuǎn)讓價遠低于周邊水平/

公告顯示，貴人鳥上述轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)由子公司于2014年2月從與公司無關(guān)聯(lián)關(guān)系的廈門翔發(fā)地產(chǎn)有限公司購買，購買價格為1萬元/平方米。貴人鳥在公告中提及，此次房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有利于盤活公司存量資產(chǎn)，不會對公司財務(wù)狀況和經(jīng)營成果造成不良影響。盡管如此，1萬元/平米的轉(zhuǎn)讓價還是引起了市場關(guān)注。

記者注意到，《海西晨報》于2013年8月8日的報刊中有一則拍賣公告顯示，當(dāng)時廈門市湖里區(qū)泗水道629號（翔安商務(wù)大廈）13層8套房產(chǎn)的起拍價2211.74萬元，8套房產(chǎn)的房產(chǎn)號分別為1301～1308，建筑面積合計1574.52平方米，根據(jù)2211.74萬元的起拍價計算，這8套房產(chǎn)均價為1.4萬元/平方米。

此外，翔安商務(wù)大廈部分房產(chǎn)目前在網(wǎng)上也被一些中介掛牌銷售，平均價均在1.7萬元/平方米左右，而同區(qū)域的海富中心等房產(chǎn)的出售價也同樣是1.6萬元/平方米之上。

記者也隨機走訪了翔安商務(wù)大廈附近的房產(chǎn)中介門店。一家翔安商務(wù)大廈附近的地產(chǎn)中介的人員表示，其去年曾促成翔安商務(wù)大廈的一個寫字樓成交，價格是1.7萬元/平方米。隨后，該置業(yè)顧問又向記者表示，“距離翔安商務(wù)大廈只有470米的海富中心有一套寫字樓在賣，1.95萬元/平方米，8樓�！�

有翔安商務(wù)大廈物管人員在聽到1萬元/平方米的轉(zhuǎn)讓價時表示，“一萬塊錢你想可能嗎？13層今年年中給拍賣公司，裝修好、從來沒使用過的寫字樓拿去拍賣，價格是1.7萬（每平方）。現(xiàn)在這邊哪里還有賣一萬塊一平的樓呢？這邊的價格整體都上去了，不會太低�！�

值得注意的是，貴人鳥此次擬轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)位于一樓，記者采訪的幾位置業(yè)顧問均提到，寫字樓的一樓價格可以比其他樓層賣得更高，“一樓和上面的樓層可有很大的區(qū)別，一樓是獨門獨院，有優(yōu)勢，可以挑高做店面，這樣也會賣得貴一點。”

10月31日中午，記者發(fā)現(xiàn)和翔安商務(wù)大廈中間只隔了一幢樓的同安商務(wù)大廈有一樓出售，這是一套尚未裝修的毛坯房，面積490平米。據(jù)中介人員介紹，這處房產(chǎn)的售價目前是2萬元/平方米左右。

記者也來到了貴人鳥擬轉(zhuǎn)讓的三處房產(chǎn)的現(xiàn)場，這三處房產(chǎn)是翔安商務(wù)大廈的裙樓。裙樓1、2、3樓都在裝修，一樓空曠且雜亂，除了木板、沙土等建材，還有許多電動車，裝修工人往來穿梭，用小車向房間里運送沙子。記者向現(xiàn)場一位裝修工人打聽后確認(rèn)，裙樓三層確實都被貴人鳥買了，同時其表示，裝修已經(jīng)有一段時間了。

貴人鳥董秘：交易價是帶約束條件的市場價/

貴人鳥遠低市價將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方，背后到底是何原因？公司此前公告表示這有利于盤活存量資產(chǎn)，但公司是今年方才上市，截至今年9月末，公司賬面上的貨幣資金已超過10億元，前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入13.4億元，對應(yīng)凈利潤為1.91億元，這筆1000多萬的轉(zhuǎn)讓收入可謂是微乎其微。帶著這些疑問，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）采訪了貴人鳥董秘周世勇。

NBD：我們在裙樓一樓并沒看到101、102、103的牌子，公告中所說廈門市湖里區(qū)泗水道629號101、102、103單元是否是裙樓的一樓？

周世勇：是在裙樓一樓、整層、除了大廳，（主樓）大廳是歸物業(yè)的。

NBD：公司子公司貴人鳥廈門今年2月買入資產(chǎn)，僅持有8個月，即轉(zhuǎn)讓給貴人鳥投資。為何持有時間如此短？

周世勇：我們當(dāng)時買過來是1萬塊（每平方米），是從政府手里買過來的，持有不到一年，八九個月。當(dāng)時想自己建食堂，因為我不能改變它的性質(zhì)，這個性質(zhì)是政府要求（必須干這個）的，后來考慮不建食堂了，所以干脆轉(zhuǎn)出去算了，自己不用了。

NBD：公司提到此次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的房價來源是根據(jù)今年2月份時的交易價格，但是我們注意到，上市公司在2013年就已經(jīng)交過預(yù)付款了。那么今年2月交易的房價是否是之前約好的？

周世勇：這個可能我要問一下，記不太清具體時間了，一到三樓確實和政府談了很長時間，當(dāng)時的規(guī)劃是只準(zhǔn)租不準(zhǔn)賣，也就是他 （政府）不能交易給我們，但由于我們給翔安區(qū)貢獻（納稅）也比較多，我們辦公場所也不夠用了，這棟大廈里已經(jīng)沒有整層的樓面給我們了。所以政府通過協(xié)調(diào)最后同意賣，這個中間的過程確實比較復(fù)雜。

NBD：記者在現(xiàn)場看到，裙樓一樓在裝修，裝修的錢是否是上市公司出？裝修什么時候開始的？裝修好以后用來做什么？

周世勇：是在裝修，也有一段時間了，因為我們準(zhǔn)備往外租，裝修的錢當(dāng)然不是我出了，也不是上市公司出。我們跟裝修公司分開簽合同的，二、三樓裝修是上市公司簽的，一樓是單獨簽的。

NBD：我們?nèi)ハ璋采虅?wù)大廈實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自去年起，翔安商務(wù)大廈現(xiàn)有業(yè)主轉(zhuǎn)讓價格均超過1.8萬/平方米，去年的成交價是1.7萬/平方米，周邊樓價基本上均高過1.7萬/平方米，周邊部分寫字樓一樓的樓價已達2萬/平方米，公司的轉(zhuǎn)讓價為何與市場價相差如此之多？

周世勇：實際這些樓都是帶著稅收繳納指標(biāo)的，并不能按照正常的市場交易價格去衡量。你問到的是市場價格，但這是不帶約束條件的市場價格，帶約束條件的市場價格你問問中介，（這個價位）能成交么？這個樓是翔安區(qū)政府的，這個樓上的每個單元都背負(fù)了納稅指標(biāo)的，是要有稅收貢獻的，不是能按市價去衡量的。寶碩大廈可以，同安大廈應(yīng)該也不可以。這個（翔安商務(wù)大廈）屬于廈門的飛地運營中心。

一萬塊錢（一平方米）轉(zhuǎn)出去是因為我們考慮辦公用地沒法用，因為整個使用是食堂、銀行、咖啡廳等不同用途，轉(zhuǎn)出去以后自己就不用了，客觀講即使持有也只能往外租，因為裙樓是屬于這個樓 （翔安商務(wù)大廈）配套的商業(yè)，當(dāng)時政府規(guī)劃的時候是有要求的。

“約束條件”存異議/

根據(jù)貴人鳥 《公司章程》，公司與關(guān)聯(lián)方發(fā)生的交易金額在3000萬元以上，且占公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)絕對值5%以上的關(guān)聯(lián)交易需股東大會審議，而此次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易不在此范圍，同時董事會決議也未提及將該交易提交股東大會審議。因此這次公司計劃轉(zhuǎn)讓的三套房產(chǎn)并未做評估。

貴人鳥此次房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格1萬元/平方米，若按當(dāng)?shù)馗浇?.7萬元/平方米的平均價來比較，已打了六折。貴人鳥董秘周世勇表示，記者調(diào)查到的結(jié)果是不帶約束條件的市場價，而帶約束條件的成交價則不同于市場價。

不過業(yè)內(nèi)人士卻提及，約束條件都是針對一手房的，從未發(fā)現(xiàn)二手房附帶約束條件。

有專門負(fù)責(zé)商鋪和寫字樓的房產(chǎn)顧問對記者表示，“公司注冊地在翔安區(qū)的企業(yè)，交了很多稅，如果想買翔安商務(wù)大廈，政府部門會有優(yōu)惠。據(jù)我了解，賣的時候沒有限制，現(xiàn)在五緣灣運動館 （臨近翔安商務(wù)大廈）這邊不可能買到1萬元/平方米的寫字樓，很多業(yè)主原來買過來，翔安、同安基本都在8000多元/平方米，現(xiàn)在賣的話一萬六七（一平方）。同安商務(wù)大廈一樓，業(yè)主買的時候在1.4萬元/平方米，現(xiàn)在賣2.1萬元/平方米。”

上述房產(chǎn)顧問補充道，翔安商務(wù)大廈二手房賣的時候不但價格沒有限制，連注冊地和納稅額度也都沒有限制了，“翔安商務(wù)大廈2008年開盤的時候有稅收和注冊地點的要求，現(xiàn)在五緣灣片區(qū)基本沒有一手的寫字樓了，而二手的沒有任何限制�！�

另一位業(yè)內(nèi)人士也向記者證實了上述房產(chǎn)顧問的說法，他稱，“現(xiàn)在買翔安商務(wù)大廈的寫字樓基本都是二手樓了，一手的業(yè)主已經(jīng)把這件事（注冊地、納稅額度的限制）做完了，二手的業(yè)主就沒有這些限制了。”

對于貴人鳥此次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)一事，記者采訪了上海杰賽律師事務(wù)所律師王智斌。王智斌表示，本來房產(chǎn)在上市公司名下，那么這次轉(zhuǎn)讓屬于關(guān)聯(lián)交易，就應(yīng)該采用一個比較公允的評估方法來確定轉(zhuǎn)讓價格，雖然上市公司是今年2月才買的房產(chǎn)，但10月份賣出去就屬于二手房了，二手房交易一定要有一個公允的第三方進行評估。

王智斌還表示，現(xiàn)在的情況是轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的價格和市價有比較大的出入，如果不帶任何轉(zhuǎn)讓條件（注冊地、納稅額等），轉(zhuǎn)讓的價格又過低的話，這種情況下上市公司的利益會受損。