大又商業(yè)江圣捷：疫情之后，“三無(wú)”商業(yè)將崛起！

作為在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域深耕近20年的資深人士，并經(jīng)歷過(guò)“非典”時(shí)期零售商業(yè)，江圣捷預(yù)測(cè)，實(shí)體商業(yè)真正要到9月份才會(huì)重新恢復(fù)到新冠肺炎疫情爆發(fā)之前的水平。

江圣捷曾任益田商業(yè)集團(tuán)副總裁、泰禾集團(tuán)招商中心總經(jīng)理，先后參與開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)了福州東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)、深圳KK MALL等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，隨后創(chuàng)立了專注于商業(yè)空間運(yùn)營(yíng)的“大又商業(yè)”。

在江圣捷看來(lái)，此次新冠肺炎疫情對(duì)實(shí)體商業(yè)的影響與“非典”時(shí)期相比“有過(guò)之而無(wú)不及”。他認(rèn)為，當(dāng)疫情得到有效控制后，消費(fèi)者的低頻次消費(fèi)模式會(huì)維持一段時(shí)間，預(yù)估實(shí)體商業(yè)真正要到9月份才會(huì)重新恢復(fù)到新冠肺炎爆發(fā)之前的水平。反之，無(wú)接觸的無(wú)感支付、無(wú)人服務(wù)、無(wú)人商店等行業(yè)將會(huì)得到大力發(fā)展，減少人與人的接觸，快捷的購(gòu)物體驗(yàn)越來(lái)越受歡迎。

“從短期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷過(guò)此次抗擊疫情的行動(dòng)后，會(huì)更加注重商業(yè)體的消殺防護(hù)工作，同時(shí)，建議商場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)挠布�改造，尤其是在新風(fēng)系統(tǒng)、過(guò)濾系統(tǒng)等硬件。”

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，江圣捷認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需要升級(jí)衛(wèi)生要求和標(biāo)準(zhǔn)，投入更多資源確保消費(fèi)者有一個(gè)好的安全的購(gòu)物環(huán)境；并呼吁行業(yè)建立一套對(duì)突發(fā)疫情的反應(yīng)機(jī)制，根據(jù)危害的不同級(jí)別，啟動(dòng)不同的對(duì)應(yīng)措施，做到不慌亂，有效果。

記者：新冠肺炎疫情疫情對(duì)實(shí)體商業(yè)帶來(lái)怎樣的影響？與“非典”時(shí)期有何不同？ 

江圣捷：此次新冠肺炎疫情對(duì)實(shí)體商業(yè)影響非常大。

首當(dāng)其沖的便是餐飲行業(yè)，這是致命的打擊。一方面由于此次新冠肺炎來(lái)源是亂吃野味，無(wú)形當(dāng)中，大家對(duì)外出就餐有了天然抵觸，且人群聚集容易感染，政府于一開(kāi)始便對(duì)餐飲業(yè)態(tài)進(jìn)行限制。另一方面，則是很多餐飲品牌都在年前儲(chǔ)備了大量貨品食材，結(jié)果年夜飯、聚餐等全部取消，食材基本無(wú)用了，從目前來(lái)看，2月份也基本泡湯。無(wú)任何業(yè)績(jī)的同時(shí)人工成本照常支出，后續(xù)情況如何目前仍無(wú)法判斷，若疫情再持續(xù)2個(gè)月以上，相當(dāng)一部分的小餐飲企業(yè)要倒閉。

其次是旅游業(yè)，疫情的發(fā)展對(duì)酒店、交通、餐飲、門(mén)票等收入影響也是致命的。
再爾就是影院、KTV、酒吧等人流密集的休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，比如此次賀歲大片《囧媽》直接上線免費(fèi)播放了，玩法全變了，直接越過(guò)影院線上直播了。其它影響也在陸續(xù)顯現(xiàn)，可以說(shuō)此次疫情對(duì)社會(huì)造成的是全面的影響。

與“非典”有很大不同，這次病毒傳播性更強(qiáng)，“非典”疫情主要時(shí)間為2002年12月到2003年4月，當(dāng)時(shí)我在深圳籌備新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，“非典”在內(nèi)地造成的影響還未有2008年金融風(fēng)暴影響大。

而此次疫情是在中國(guó)中心城市武漢爆發(fā)，且沒(méi)有在最佳時(shí)間控制住，返鄉(xiāng)過(guò)年致使500萬(wàn)人從武漢向全國(guó)迅速擴(kuò)散，因此為了有效地控制疫情擴(kuò)散，導(dǎo)致政府直接停止人流密集的活動(dòng)。

如今已進(jìn)入2月份，還未看到疫情有完全扭轉(zhuǎn)的跡象。行業(yè)整體信心不足，這對(duì)今年籌備開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生很大影響。

記者：當(dāng)時(shí)“非典”您所在的企業(yè)是如何應(yīng)對(duì)的？

江圣捷：2003年初應(yīng)對(duì)“非典”，我們主要是加強(qiáng)病毒的消殺，對(duì)人群接觸密集的電梯、洗手間等按小時(shí)來(lái)消毒，阻斷傳播，大家戴口罩防護(hù)，沒(méi)有進(jìn)一步的升級(jí)安全級(jí)別。其次，我們盡量電話、郵件溝通工作，但是沒(méi)有像現(xiàn)在這么發(fā)達(dá)的互聯(lián)網(wǎng)。

記者：當(dāng)下針對(duì)“新型冠狀病毒感染肺炎疫情”，大又商業(yè)旗下運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目采取了怎樣的措施？

江圣捷：首先，各大項(xiàng)目縮短了營(yíng)業(yè)時(shí)間，從1月25日到2月9日，營(yíng)業(yè)時(shí)間縮短到10：00-18：00，除了超市等民生保障商戶開(kāi)業(yè)之外，其余閉店等待通知，開(kāi)業(yè)率在30%左右。

其次，做好商場(chǎng)消毒，購(gòu)買(mǎi)了酒精、消毒液，每天至少兩次消毒，員工全部佩戴口罩，且提醒購(gòu)物顧客必須佩戴口罩。由于現(xiàn)在口罩物資緊張，為確保一線工作人員安全，我們通過(guò)各種渠道采購(gòu)；再者，盡量在家辦公，移動(dòng)辦公，配合這段非常時(shí)期，做好自己，就是保護(hù)大家。

記者：本次疫情對(duì)貴公司旗下的商場(chǎng)客流、銷售額影響情況如何？

江圣捷：目前基本屬于半停業(yè)狀態(tài)，仍在營(yíng)業(yè)的兩個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)業(yè)率只有30%左右，一個(gè)商場(chǎng)近200家客戶，目前分別只有30多家客戶在經(jīng)營(yíng)，包括超市、藥店、便利店等，餐飲基本全部關(guān)閉，開(kāi)業(yè)的以外賣(mài)為主，每天客流、車(chē)流降到只有原來(lái)10%不到。近期是潛伏發(fā)病的高峰期，所在城市各小區(qū)更加收緊人員活動(dòng)，每?jī)商熘荒茉试S一家一人外出購(gòu)買(mǎi)日用品，其余都不能外出，除了超市銷售表現(xiàn)好之外，其余都不行。因?yàn)闊o(wú)人消費(fèi)，有的商家開(kāi)業(yè)后又申請(qǐng)閉店。整體情況需等2月10日正式開(kāi)工后，再觀察。

記者：除了客流與銷售額，您認(rèn)為疫情對(duì)購(gòu)物中心還會(huì)產(chǎn)生哪些長(zhǎng)遠(yuǎn)影響？

江圣捷：此次肺炎對(duì)整個(gè)國(guó)家影響都是非常深遠(yuǎn)的。我覺(jué)得對(duì)購(gòu)物中心而言，主要在以下幾方面產(chǎn)生影響：

● 一是所有商場(chǎng)消殺將大大加強(qiáng)，成為日常工作標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)商場(chǎng)肯定要投入更多資源，確保公共衛(wèi)生，保障消費(fèi)者的購(gòu)物安全；

● 二是項(xiàng)目在設(shè)計(jì)或改造的源頭就要做好新風(fēng)系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、采光以及PM2.5過(guò)濾設(shè)備等，尤其是封閉的盒子，盡量做到與室外無(wú)差異；

● 三是商場(chǎng)將增強(qiáng)購(gòu)物體驗(yàn)，增加與顧客的線下互動(dòng)，提高顧客的粘性；

● 四是開(kāi)放式街區(qū)、夜色經(jīng)濟(jì)將迎來(lái)新的發(fā)展，購(gòu)物安全性比室內(nèi)高，像大又旗下南寧盛天地、深圳僑城一號(hào)都是街區(qū)商業(yè)；

● 五是無(wú)接觸的無(wú)感支付、無(wú)人服務(wù)、無(wú)人商店將得到大力發(fā)展，減少人與人的接觸，快捷的購(gòu)物體驗(yàn)越來(lái)越受歡迎。

記者：您預(yù)測(cè)此次疫情對(duì)商業(yè)的影響會(huì)持續(xù)到什么時(shí)候？

江圣捷：我認(rèn)為將持續(xù)到5月份，6月之后緩解，之后大家會(huì)比較小心，仍是會(huì)盡量減少外出消費(fèi)的頻次，預(yù)估實(shí)體商業(yè)真正要到9月份才會(huì)重新恢復(fù)到新冠肺炎疫情爆發(fā)之前的水平。

記者：此次疫情后，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)要怎么進(jìn)行恢復(fù)和發(fā)展？

江圣捷：首先，要面對(duì)現(xiàn)實(shí)，先做好防護(hù)和消殺工作，確保疫情不擴(kuò)散，給大家一個(gè)安全放心的購(gòu)物環(huán)境。

其次，建議商場(chǎng)，尤其是封閉的商場(chǎng)要進(jìn)行適當(dāng)?shù)挠布�改造，加�?qiáng)新風(fēng)系統(tǒng)，增加過(guò)濾系統(tǒng)、優(yōu)化排油煙系統(tǒng)等，讓賣(mài)場(chǎng)空氣更清新，體驗(yàn)更好。

再者，同商家一起，特別是餐飲商戶，多做外賣(mài)，作為甲方或業(yè)主方，我們主動(dòng)給商家減免租金，至少在2-4月期間，大家能共同扛過(guò)去。

最后，還是要不斷優(yōu)化我們自己的品牌組合、提高服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)同消費(fèi)者互動(dòng)，讓利消費(fèi)者，逐步引導(dǎo)，重回線下實(shí)體消費(fèi)。

記者：針對(duì)此次疫情的影響，您認(rèn)為政府出臺(tái)什么政策比較有效？

江圣捷：截至目前，我已經(jīng)看到不少地方政府都出臺(tái)了支持實(shí)體商業(yè)的措施，比如保障貸款額度不低于2019年、貸款利率下浮10%、國(guó)有物業(yè)業(yè)主主動(dòng)減租2個(gè)月、延緩繳納社保等都非常接地氣。
但這些相關(guān)政策畢竟是短期行為，我認(rèn)為政府還是要多出臺(tái)長(zhǎng)久的優(yōu)惠政策，特別是對(duì)提供大量就業(yè)和稅收的商業(yè)企業(yè)。

記者：這次突發(fā)危機(jī)給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的警示是什么？平時(shí)應(yīng)該如何增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力？

江圣捷：我認(rèn)為給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的警示就是要升級(jí)衛(wèi)生要求和標(biāo)準(zhǔn)，投入更多資源確保消費(fèi)者有一個(gè)好的購(gòu)物環(huán)境。其次，在疫情發(fā)生后，行業(yè)及企業(yè)要有一整套對(duì)應(yīng)的反應(yīng)機(jī)制，根據(jù)危害的不同級(jí)別，啟動(dòng)不同的對(duì)應(yīng)措施，做到不慌亂，有效果。平時(shí)就要像面對(duì)火災(zāi)一樣，商場(chǎng)要有準(zhǔn)備，加強(qiáng)演練，真正危害到來(lái)時(shí)，可以立即上手使用。