鞋服潮牌云集的大悅城，僅靠10個購物中心去年收租31億！

大悅城控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“大悅城”）近日發(fā)布2019年年報，報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入337.87億元，較上年同期增加52%；凈利潤37.05億元，較上年同期增加4%，歸屬于上市公司股東的凈利潤23.78億元，較上年同期增加15%；基本每股收益0.61元，較上年同期增加15%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率14.69%，較上年增加0.72個百分點，各項指標(biāo)均較去年同期有顯著增長。

報告期內(nèi)，大悅城實現(xiàn)全口徑簽約金額（包含權(quán)益類項目）710.82億元（操盤口徑為618.54億元），投資物業(yè)和相關(guān)服務(wù)實現(xiàn)收入51.44億元，較上年同期（追調(diào)后）增加17.43%。

報告期內(nèi)，大悅城主營業(yè)務(wù)包括商品房銷售及一級土地開發(fā)、投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)、酒店經(jīng)營、物業(yè)及其他管理，實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入合計337.87億元，其中：

住宅類項目（包含權(quán)益類項目）實現(xiàn)結(jié)算面積96.59萬平米，結(jié)算收入282.78億元，商品房銷售及一級土地開發(fā)業(yè)務(wù)收入同比增加主要是公司本年達(dá)到結(jié)算收入條件商品房資源同比增加所致。

投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)收入51.44億元，同比增加17.43%，主要是本年持有型項目運(yùn)營效率提升，租金單價增加相應(yīng)收入增加。

酒店經(jīng)營收入8.42億元，與上年同期相比增加14.87%。物業(yè)及其他管理收入：大悅城本年物業(yè)及其他管理收入6.92億元，同比增加40.77%，主要本年物業(yè)管理面積增加，相應(yīng)收入增加。

報告期末，大悅城持有已開業(yè)10個大悅城購物中心及1個祥云小鎮(zhèn)項目（不含管理輸出項目），分別位于北京、上海、天津、沈陽、成都、杭州、煙臺、西安等8個城市，購物中心可出租面積共計86萬平方米，全年平均出租率97%，全年實現(xiàn)租金收入31.8億元，此外，大悅城還通過管理輸出模式運(yùn)營天津和平大悅城項目及昆明大悅城項目。

同時，大悅城著力提升商業(yè)運(yùn)營能力，拓展商業(yè)管理輻射范圍及規(guī)模。除已經(jīng)開業(yè)的13家購物中心（含管理輸出項目）、5處寫字樓及多個酒店、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目外，2019年在建擬建的購物中心項目還有12個，覆蓋中國大部分一二線核心城市。

2019年，大悅城通過精細(xì)運(yùn)營持續(xù)打造購物中心差異化競爭能力，銷售額、客流等運(yùn)營指標(biāo)有較大幅度提升，9月7日，公司自創(chuàng)“大悅瘋搶節(jié)”迎來第八屆消費(fèi)狂歡，單日銷售破2.36億元，同比增長19.8%；共有234家品牌商戶成為當(dāng)日全國銷冠，771家品牌商戶躋身當(dāng)日全省/全城銷冠；會員消費(fèi)占比超50%，青年消費(fèi)占比突破76%。

在鞏固提升大悅城品牌影響力基礎(chǔ)上，大悅城聚焦品質(zhì)中產(chǎn)，定位區(qū)域型時尚生活中心，深入推進(jìn)“大悅春風(fēng)里”產(chǎn)品線在北京、蘇州等城市落地，確保實現(xiàn)高品質(zhì)呈現(xiàn)。大悅春風(fēng)里聚焦品質(zhì)中產(chǎn)，定位區(qū)域型時尚生活中心，隨著第二條產(chǎn)品線的開啟，大悅城品牌更加多元，兩條產(chǎn)品線將共同促進(jìn)品牌價值和規(guī)模的快速提升。同時，公司還在積極推動存量商業(yè)的收并購及管理輸出工作，在長沙、南京、廣州、成都、重慶等地深入推進(jìn)目標(biāo)項目。

2020年，在購物中心業(yè)態(tài)方面，大悅城首個大悅春風(fēng)里項目將正式落地，公司將打造具有春風(fēng)里特色的自有IP管理體系，強(qiáng)化產(chǎn)品體驗感，確保第二產(chǎn)品線璀璨亮相。

2020年，大悅城將繼續(xù)輕重并舉，大力發(fā)展管理輸出與收并購項目，力爭通過合資開發(fā)、大悅城城并購改造基金、管理輸出等多種方式新獲取2座以上大悅城。

長城證券分析師陳智旭表示，大悅城控股的大悅城項目總可出租面積呈穩(wěn)健上升趨勢，考慮到公司已規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)項目將在未來2-5年內(nèi)相繼落成，公司總可出租面積將在未來繼續(xù)提高，出租率方面看，7個已長期運(yùn)營大悅城平均出租率自2015年起始終維持高位，受益于總可出租面積上升及出租率平穩(wěn)，大悅城租金收入穩(wěn)定上升，2019年上半年，大悅城租金收入18.68億元，同比增長27.6%，而項目平均租金自2013年以來亦呈穩(wěn)步上漲趨勢，其中西單大悅城目前每平方米月租金1273元，遠(yuǎn)超其他項目。

觀察來看，大悅城城市綜合體的主要目標(biāo)客群為18-35歲新興中產(chǎn)人群，為了更好迎合當(dāng)代年輕人消費(fèi)需求，大悅城積極探索“體驗式消費(fèi)”將潮流文化與傳統(tǒng)商業(yè)模式結(jié)合制造用戶粘性，目前已開業(yè)的大悅城均配置有獨具特色的主題街區(qū)，其提供的時尚感與話題性對年輕消費(fèi)群體起到引流作用，為大悅城持續(xù)吸引人氣，除主題街區(qū)外，大悅城注重與時下潮流IP進(jìn)行合作，不斷以主體IP活動作為客流導(dǎo)入通道，話題營銷效果顯著。

華創(chuàng)證券研究員袁豪認(rèn)為，大悅城的三大優(yōu)勢造就了在商業(yè)運(yùn)營方面的能力，一是卡位核心資產(chǎn)，客流輻射力優(yōu)異。大悅城項目基本位于一二線核心區(qū)位、輻射全市，成熟項目日均客流6.5-7萬人次、業(yè)內(nèi)領(lǐng)先；二是租金穩(wěn)定增長，核心驅(qū)動力來自購買力提升和面積擴(kuò)張；三是招商與操盤力極強(qiáng)，深耕會員經(jīng)濟(jì)、大數(shù)據(jù)系統(tǒng)錦上添花，343招商品牌分類機(jī)制確保大悅城標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，創(chuàng)意街區(qū)+IP展覽的體驗經(jīng)濟(jì)圈定客流與消費(fèi)，深耕會員潛力、刺激消費(fèi)頻率，大數(shù)據(jù)系統(tǒng)支撐精細(xì)化運(yùn)營。

袁豪介紹，目前全國大悅城會員數(shù)量已累計超過350萬人，公司堅持深耕會員經(jīng)濟(jì)，通過會員的高頻消費(fèi)帶動商戶銷售額增長，從而提升回報率，以大悅城自有IP“大悅瘋搶節(jié)”為例，2018年4月21日，九城聯(lián)動單日實現(xiàn)銷售額1.56億元，提袋率達(dá)74%；其中會員消費(fèi)額達(dá)7695萬元、占比達(dá)49%；活動期間，新增會員1.6萬余人。其中，朝陽大悅城會員銷售突破1400萬元，煙臺大悅城會員消費(fèi)占比突破77.4%。

此外，得益于多年沉淀的優(yōu)秀運(yùn)營經(jīng)驗與忠實消費(fèi)者，大悅城在大數(shù)據(jù)信息采集方面也走在業(yè)內(nèi)前沿，大悅城用數(shù)據(jù)給消費(fèi)者“畫像”，包括性別、工作、收入、到訪頻次、購物喜好等，形成體驗平臺積累交互信息。這些信息再被整理成顧客標(biāo)簽，應(yīng)用進(jìn)精準(zhǔn)營銷活動中。

目前，大悅城積極擴(kuò)大商業(yè)布局，拓展商業(yè)版圖。未來三年計劃開業(yè)大悅城購物中心6個，總建筑面積預(yù)計289萬平米，購物中心建面合計約93萬平米。擬開業(yè)大悅春風(fēng)里購物中心4個，總建筑面積及購物中心建面分別為104萬平米及52萬平米。