雅戈?duì)?20億地產(chǎn)庫(kù)存 業(yè)內(nèi)人士稱都快爛在手里

1月15日，雅戈?duì)?/a>發(fā)布公告稱，其旗下全資子公司雅戈?duì)栔脴I(yè)，近日與寧波維科置業(yè)有限公司簽署合同，參與寧波維科城西置業(yè)有限公司的增資擴(kuò)股，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2014年下半年預(yù)售。

其實(shí)，即使雅戈?duì)栔脴I(yè)久未拿地，其地產(chǎn)庫(kù)存也一直嚴(yán)重堆積。據(jù)公司董秘劉新宇表示，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)的庫(kù)存中，僅有7%來(lái)自于服裝，即剩下的93%庫(kù)存均出自房地產(chǎn)項(xiàng)目。

“都快爛在手里了�！庇袠I(yè)內(nèi)人士向理財(cái)周報(bào)記者表示，為擺脫其目前的庫(kù)存壓力，置業(yè)本身或許難逃虧本銷售以盤(pán)活資金的出路。

雖然該公司董事長(zhǎng)一度公開(kāi)表示將加大在品牌服裝主業(yè)的投資力度，但一方面，服裝行業(yè)整體低迷；另一方面，占據(jù)雅戈?duì)柤瘓F(tuán)收益近半的房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存一再積壓。

有地產(chǎn)行業(yè)分析師調(diào)研認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，“在有資金鏈保證的前提下，置業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)不是問(wèn)題�！�

只是在短期內(nèi)，該如何保證雅戈?duì)柤瘓F(tuán)資金鏈的正常流動(dòng)？

入股拿地意在緩沖

“寧波知名企業(yè)，大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商�！边@是寧波博信房地產(chǎn)估價(jià)有限公司總經(jīng)理王錫軍眼中的雅戈?duì)栔脴I(yè)。

在2011年以前，雅戈?duì)栔脴I(yè)拿地頗為“豪爽”，全部土地均以參與招拍掛方式獲得，且多個(gè)項(xiàng)目以“地王”價(jià)收歸囊中。其入主上海的第一塊地，正是目前認(rèn)籌中的普陀區(qū)“長(zhǎng)風(fēng)八號(hào)”單價(jià)地王項(xiàng)目。

而此次入股寧波維科置業(yè)的拿地方式，縱觀雅戈?duì)栔脴I(yè)拿地歷史，其實(shí)并不多見(jiàn)。

對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士均表示，其入股拿地，意在緩沖。

在王錫軍看來(lái)，時(shí)隔兩年，雅戈?duì)栐倌玫兀�且一改往日一貫招拍掛的作風(fēng)，通過(guò)入股方式，是在遭遇國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控后的一種應(yīng)對(duì)措施。

“在一二線城市布局地產(chǎn)項(xiàng)目，拿地步伐不能停滯�！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，雅戈?duì)栔脴I(yè)此次以入股的方式與同為大型國(guó)企的維科置業(yè)合作，一方面可以保證其繼續(xù)拿地，另一方面亦可緩解其自身目前面臨的資金壓力。

“目前而言，公司已經(jīng)在拿地方面趨于保守，應(yīng)該是在逐步度過(guò)風(fēng)險(xiǎn)期了�！蓖蹂a軍分析道。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為應(yīng)對(duì)目前的土地存貨困局，“他應(yīng)當(dāng)會(huì)偏向做中端地產(chǎn)產(chǎn)品，且不再會(huì)通過(guò)‘地王’拿地�！�

部分地產(chǎn)庫(kù)存虧本銷售

上述業(yè)內(nèi)人士表示，雖然國(guó)內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司均有一定的庫(kù)存壓力，但是雅戈?duì)栔脴I(yè)拿地的速度卻遠(yuǎn)快于其開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的速度。

雅戈?duì)?012年第三季度報(bào)告顯示，其存貨金額達(dá)到近240億元人民幣，而根據(jù)其董秘劉新宇公開(kāi)表明，其中服裝庫(kù)存僅有17億元，占總存貨金額的7%。

換言之，截止到2012年9月，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)的庫(kù)存中，有93%來(lái)源于房地產(chǎn)項(xiàng)目。

“都快爛在手里了�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究員劉衛(wèi)衛(wèi)這樣評(píng)價(jià)雅戈?duì)栔脴I(yè)目前的項(xiàng)目去化進(jìn)程。

根據(jù)年報(bào)顯示，雅戈?duì)?009年至2011年的存貨周轉(zhuǎn)率平均為0.44，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均約為0.33，對(duì)比同樣有較高房地產(chǎn)份額的紅豆集團(tuán)，其上述三年的存貨周轉(zhuǎn)率平均為0.56，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均約為0.34。

其如此高比例的房地產(chǎn)庫(kù)存，卻主要是在兩年前獲得。

“2009年和2010年是雅戈?duì)栔脴I(yè)的集中拿地時(shí)段，那時(shí)候拿的地當(dāng)然是豪宅啊”，據(jù)劉衛(wèi)衛(wèi)分析，正是2011年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴，給了當(dāng)時(shí)有多項(xiàng)豪宅用地的雅戈?duì)栔脴I(yè)以極大的打擊。正因?yàn)榇�，其多個(gè)項(xiàng)目目前的銷售業(yè)績(jī)均“并不好看”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，雅戈?duì)枏?009年至2011年的銷售毛利率平均為37.21%，而紅豆集團(tuán)，其年銷售毛利率平均為24.20%，后者的毛利率相對(duì)偏低，即銷售壓力偏小。

“他有幾個(gè)項(xiàng)目估計(jì)要虧本銷售以盤(pán)活資金了�！睒I(yè)內(nèi)人士告訴記者，定位中高端住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的雅戈?duì)栔脴I(yè)，要減輕庫(kù)存壓力以保證資金鏈流轉(zhuǎn)，很有可能會(huì)面臨虧本出售的風(fēng)險(xiǎn)。

雖然雅戈?duì)柤瘓F(tuán)董事長(zhǎng)李如成一再?gòu)?qiáng)調(diào)，雅戈?duì)柕闹鳂I(yè)一直都是服裝行業(yè)，但不可否認(rèn)的是，雅戈?duì)栔脴I(yè)的收入構(gòu)成，一度占據(jù)了其集團(tuán)近半數(shù)的份額。

2009年，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目占集團(tuán)總收入構(gòu)成的42.15%，2010年達(dá)到47.14%，雖然2011年降為30.38%，但是在2012年中期報(bào)表中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入占比就已經(jīng)達(dá)到了47.10%。

對(duì)比同行業(yè)，紅豆集團(tuán)旗下地產(chǎn)公司收入占比在2009年為25.27%，2010年達(dá)到55.80%，2011年回調(diào)為34.77%，而2012年中報(bào)的20.22%均低于前三年中報(bào)的收入占比。

資金鏈?zhǔn)亲畲蟪钢?/STRONG>